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行业动态

太原出新规 在建工程可办抵押

 

日前,山西省太原市房管局宣布,今后,当地房产抵押贷款的形式将更加灵活,个人或小微企业都可以通过在建工程、购销协议等有效凭证,抵押房产来贷款。 

据该市房产产权登记中心抵押登记科相关负责人介绍,在新开设的抵押业务中,在建工程抵押权登记是最大的亮点。据其透露,今年,太原当地有几处经济适用房、廉租房均办理了在建工程抵押登记,有效解决了其融资难的问题。 

尽管根据该负责人所说,此次太原出台的新规主要是针对银行抵押,但仍然引起了一些嗅觉敏感的典当人的兴趣,特别是在当前房地产市场有回暖迹象的前提下,更加撩拨着典当行盈利的“神经”。 

实际上,有关在建工程典当的话题,业内一直存在诸多讨论。尤其是近一两年在上海、北京等大城市,就有典当从业者提出,从当前的经济形势分析,在建工程典当的确值得注意。况且按现行的《典当管理办法》规定,只要不是未取得商品房预售许可证的在建工程,典当都有介入的空间。另据了解,放眼当前的典当业,顺利完成建工程典当业务的也不止一两家。 

不过与此同时,当前此类业务中有个比较普遍的现象值得业内关注,即有关在建工程典当中,不少开发商要求施工单位垫资,将开发项目的部分地产作为支付工程款的担保物,或直接用于抵付工程款,又将该在建工程向典当行进行抵押,一旦与工程价款优先权相重合,典当行将处于次位受偿顺序,所以典当行的债权保障程度将大打折扣。 

针对这种情况,有经验人士指出,在办理在建工程抵业务时,典当行应当重视以下几个步骤:首先要求抵押人提交建设工程承包合同,向抵押人了解工程价款的支付情况,并向建设工程承包人进行书面函证。如果抵押人已经拖欠了工程价款,在确定抵押物价值时应扣除该部分工程价款。 

“开发商提供的房地产估价报告的时间点要审查。”该经验人士指出,因为估价报告的时间通常为一年。“即使典当行发放了在建工程抵押款后,仍应继续监督建设工程承包合同的履行情况,当出现拖欠工程价款的情形时,应要求借款人追加提供担保或采取其他减低风险措施。” 

除此之外,在估价时,工程垫款、开发商是否预售部分房产、安置拆迁户、可能收取预付款等也是必须考虑在内的因素。

(责任编辑:贾立勇)